Инвеститори в жилища и офиси у нас поглеждат към складовете

Бумът на онлайн търговията кара инвеститори в жилищни и офис сгради у нас да се пренасочват към индустриални и складови имоти. По данни на платформата БГСКЛАД тази тенденция е довела миналата година до 2,5 пъти по-голям ръст на строителството на такива площи в сравнение с предходната година. Това се случва на фона на забавянето на темпа в строителството на жилищни и офис сгради, породено от пандемията.

„При жилищните имоти има известно пренасищане на предложенията на пазара, а за пазара на офисни площи можем да забравим през следващите две-три години. Това прави складовите и логистични имоти атрактивни за инвеститорите“, коментира пред Investor.bg Милен Добрев, съсобственик на консултантската компания „Балкан Проджект Мениджмънт“. Според него това е особено валидно в условията на развиващата се през последната година онлайн търговия и услугите за доставки в условията на пандемията от COVID-19.

Добрев съобщава, без да дава конкретни примери заради правилата за конфиденциалност в договорите, че в края на миналата и началото на тази година са се появили четири проекта за големи складови комплекси, по които компанията му е консултант. Два от проектите се намират около София, третият е във Велико Търново, а четвъртият – в околностите на Варна, като повечето инвеститори са в бизнеса с жилищно строителство.

Симеон Митев, собственик на платформата за индустриални имоти БГСКЛАД и съсобственик на "Балкан Проджект Мениджмънт", отбелязва, че компанията му също има проекти за проучване и анализ на строителство на складови и индустриални имоти от инвеститори в жилищния сегмент.

Добрев съветва инвеститорите, които не са професионалисти в сектора, да възлагат проектите си на консултанти или да направят сами предварителни сериозни предпроектни проучвания, които обикновено не са много евтини, за да са наясно какво ги очаква при реализацията на инвестицията в складов или логистичен имот в даден регион.

Според Митев най-честите грешки, които допускат проектантите или инвеститорите в складови и логистични имоти, са свързани с лоши транспортни решения, несъразмерен брой врати на кота 0, височина на склада, несъответстваща на квадратурите при търсене на такива обекти, малки квадратури на склада с големи височини или големи квадратури с малки височини, използване на недобри материали заради очаквано намаляване на себестойността. По думите му подобни грешки обикновено водят до отлив на клиенти.

Добрев съветва новите инвеститори в индустриални и складови имоти да не влизат на пазара с непроверени или подценени имоти. „Напоследък имаме множество запитвания за консултантски проучвания от евентуални инвеститори, които са придобили някакъв недвижим имот само защото той е бил изгоден като цена. Дълбоко погрешно е само цената на имота да е водеща при избора“, казва той.

„Мястото е основното, което определя вероятността за успешно реализиран инвестиционен проект за складова или логистична площ“, отбелязва Добрев. По думите му подходящите терени за големи логистични и складови площи не са много и често се използват от инвеститорите за развитие на собствени бази от складови площи, в които има и площи за отдаване под наем с комерсиална цел. По-малко са терените с проекти, в които има възлагане за изграждане по поръчка на клиент, build-to-suit.

„В Европа има тенденция, която бихме искали да видим реализирана и в София – това са така наречените складове за крайни потребители – self-storage, които липсват и са нужни в България. Това са градски складове с площ от 5 до 50 кв. м, които могат да са и многоетажни, но се намират в добри градски локации с перфектен обществен транспорт“, казва Добрев.

Според Симеон Митев в чужбина подобни складове носят в пъти по-висока рентабилност от big box обектите. „Ако има такива клиенти, сме готови да им обърнем особено внимание и да развием този сегмент на нашия пазар. Имаме информация и разполагаме с ноу-хау в тази област, получено от наши колеги чуждестранни консултанти, с които можем да направим такива проекти тук със заинтересованите инвеститори“, отбелязва Митев.

През миналата година цените на индустриалните и складовите имоти са намалели леко, но с не повече от 5% до 10%. „Това са предимно обекти, които дълго са стояли на пазара, или надценени имоти. Добрите проекти засега задържат цените си и в условията на криза“, казва Добрев.

Митев отбелязва, че за момента собствениците на имоти намаляват цените стъпка по стъпка, тъй като се притесняват да не ги обезценят повече от необходимото. „Истината обаче е, че в повечето случаи реалните сделки се сключват на цени под очакванията на продавачите“, казва той.

Коронавирусната криза е станала причина да се появят и имоти, които до този момент не са били на пазара. „За тях се търси реализация на добра цена, но както вече споменахме, винаги трябва да се прави необходимото проучване, което да направи покупката предвидима и без подводни камъни“, отбелязва Добрев.

Той гледа положително на предложения от правителството Закон за индустриалните паркове, тъй като подготовката на основната инфраструктура от държавата или от общините в парковете трябва задължително да предхожда създаването на тези иначе добри според него структури.

„Не може, когато се изгражда индустриална зона или се привличат инвеститори в такава зона, пътните връзки с магистралите или основната пътна, железопътна, градска или друга инфраструктура да е проблем на наемателите или инвеститорите, защото по този начин няма да привлечем никакви инвеститори“, отбелязва Добрев.

„В съседните страни проектите за индустриални паркове са основен държавен приоритет и то не само на хартия или в изказванията на политиците. При нас това не е точно така и затова сме на последно място в Източна Европа по реални чуждестранни инвестиции през последните десет години“, смята той.